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L’acquisto di casa passa sempre più dal mutuo

Il mutuo è l’altra faccia dell’acquisto. Con 220mila prestiti ipotecari concessi nel 2016 da banche e finanziarie per altrettante compravendite abitative, a fronte di un totale di 350mila, si capisce come senza il tassello del finanziamento non sarebbe possibile il funzionamento del mercato immobiliare residenziale (e non solo) in Italia.

Per questo Il Sole 24 Ore ha dedicato al tema dell’acquisto della casa un fascicolo di 56 pagine, uscita il 21 dicembre con il giornale. È uno dei dodici volumi che compongono la guida «Nuovo Risparmio» in edicola ogni giovedì sino al 15 febbraio 2018. Nel volume dedicato alla casa, oggetto dell’indagine è il mercato immobiliare ma soprattutto come orientarsi al suo interno: il prezzo giusto, la redditività da cercare con il lanternino degli affitti brevi, l’investimento per i figli, la difficile gestione del patrimonio medio-grande, la scelta (per i più smaliziati) della finanza immobiliare e, naturalmente, il finanziamento.

Proprio su quest’ultimo aspetto è intervenuto due giorni fa l’Osservatorio sul mercato immobiliare dell’agenzia delle Entrate, un centro studi ormai storico che ha dato negli anni strumenti indispensabili e consolidati agli operatori e ai cittadini, con garanzia di terzietà che pochissimi istituti di ricerca possono vantare.

Il trend dei mutui è certo in risalita in termini di valori assoluti e di numero di prestiti ipotecari, com’è naturale, con la ripresa del mercato abitativo. Ma attenzione: per ora questa ripresa è evidenziata dal numero delle compravendite abitative, che dalle 800mila del 2006 erano precipitate a meno di 400mila del 2013 e dall’anno successivo segnano una ripresa sempre più marcata (450mila nel 2016). I valori immobiliari, infatti, anche se il dato è molto diversificato a seconda della tipologia e delle zone, restano congelati a livelli assai lontani da quelli pre crisi. Ottimo momento, quindi, per vendere, pessimo (per chi ha pagato la casa a caro prezzo sino a una decina di anni fa) per chi vende.

Il mutuo, comunque, gioca un ruolo centrale, soprattutto ora che si trovano tassi (come illustra con esempi concreti la guida del Sole 24 Ore)con spread ai minimi storici. Mentre le precauzioni sono quelle di sempre (si veda anche l’articolo qui sotto).

La pubblicazione dell’Osservatorio delle Entrate segnala una serie di dati indicativi delle nuove tendenze. «In questo lavoro – spiega il direttore Gianni Guerrieri – le domande principali cui si vuole rispondere sono relative alle quantità monetarie: quanta parte del capitale di debito “estratto” dal patrimonio immobiliare in un anno ha finanziato, in tutto o in parte, il mercato immobiliare dei fabbricati? E quali segmenti del mercato immobiliare dei fabbricati ha finanziato e in che misura? Quanta parte del capitale di debito ha finanziato “altro”?”».

E sin dalla tabella nella pagina è evidenziato proprio il dato dell’incidenza della parte mutuata, che ha raggiunto nel 2016 il massimo storico dal 2004: quasi il 50% delle abitazioni acquistate da persone fisiche vede l’intervento di un mutuo ipotecario, contro il 36%-37% del 2012, il punto più basso, che ha coinciso anche con una stretta sulla concessione dei mutui da parte delle banche.

Di grande rilievo anche quanto emerge sull’uso del denaro mutuato attraverso prestiti ipotecari (quasi 400 miliardi tra il 2011 e il 2016), che rientra sul mercato immobiliare solo al 45,5 per cento, mentre il resto va verso altri impieghi. A riprova di quanto il mattone serva da volano per tutta l’economia.